[전세자금대출] HF 한국주택금융공사 전세자금대출

한국주택금융공사 약어로 HF 전세자금대출에는 크게 일반전세자금대출과 특례 또는 청년 전세자금 대출이 있습니다.

 

특례 또는 청년 전세자금대출에 해당하시는 분들은 일반전세자금대출보다 확실히 좋습니다.

 

그렇지만 한도라던가 제약사항이 빠듯하므로 원하시는 상품과 자금흐름에 맞춰서 신청하시기 바랍니다.

 

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일반 전세자금 보증

• 신청대상 : 다음의 ①~⑤을 모두 충족하는 자
  • ① 대한민국 국민(외국법에 따라 외국에 영주할 수 있는 권리를 가진 사람 제외)
  • ② 임차보증금 7억원(지방 5억원)이하인 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상 지급한 세대주
  • ③ 본인과 배우자 합산 주택보유수가 1주택 이내
  • (단, 1주택인 경우 배우자 합산 연소득이 1억원 이하이고, 보유주택의 가격이 9억원을 초과하지 않아야 함)
  • ④ 2020년 7월10일 이후 본인과 배우자(결혼예정자 포함) 투기지역 · 투기과열지구 소재 3억원 초과 아파트를 취득하지 않아야 함
  • ⑤ 보증대상목적물이 노인복지주택인 경우 노인복지법에서 정하는 입소자일 것
• 신청시기 : 임대차계약서 상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내
• 보증한도 : 최대 2억원

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청년 전용

• • ① 신청일 기준 민법상 성년으로 만 34세 이하인 무주택* 세대주(예비세대주** 포함)
  • ② 임차보증금 7억원(지방 5억원) 이하인 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지급한 자
  • ③ 신청인과 배우자의 합산한 연소득이 7천만원 이하
• 보증한도 : 최대 1억원

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사회적 배려대상자

• 신청대상 : 영구임대주택입주자, 기초생활수급자, 자립아동, 차상위계층, 소년소녀가정, 노부모부양가족, 중증장애인, 북한이탈주민, 다문화가정, 소액임차인 중 하나에 해당하며 다음의 ①~③을 모두 충족하는 자
  • ① 대한민국 국민(외국법에 따라 외국에 영주할 수 있는 권리를 가진 사람 제외)
  • ② 임차보증금 7억원(지방 5억원)이하인 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상 지급한 세대주
  • ③ 본인과 배우자 합산 주택보유수가 1주택 이내
  • (단, 1주택인 경우 배우자 합산 연소득이 1억원 이하이고, 보유주택의 가격이 9억원을 초과하지 않아야 함)
  • ④ 2020년 7월10일 이후 본인과 배우자(결혼예정자 포함) 투기지역 · 투기과열지구 소재 3억원 초과 아파트를 취득하지 않아야 함
• 보증한도 : 최대 30백만원(단, 채권보전조치시 45백만원)

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신용회복 지원자

• 신청대상 : 다음의 ①~③을 모두 충족하고 아래의 ❷ 보증대상자 요건 중 하나에 해당하는 자
  • ① 대한민국 국민(외국법에 따라 외국에 영주할 수 있는 권리를 가진 사람 제외)
  • ② 임차보증금 7억원(지방 5억원)이하인 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상 지급한 세대주
  • ③ 본인과 배우자 합산 주택보유수가 1주택 이내
  • (단, 1주택인 경우 배우자 합산 연소득이 1억원 이하이고, 보유주택의 가격이 9억원을 초과하지 않아야 함)
  • ④ 2020년 7월10일 이후 본인과 배우자(결혼예정자 포함) 투기지역 · 투기과열지구 소재 3억원 초과 아파트를 취득하지 않아야 함
• 보증한도 : 최대 30백만원(단, 채권보전조치시 45백만원)

 

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징검다리 전세

• 신청대상 : 제2금융권 전세자금대출을 연체없이 이용 중이며 다음의 ①~④을 모두 충족하는 자
  • ① 대한민국 국민(외국법에 따라 외국에 영주할 수 있는 권리를 가진 사람 제외)
  • ② 임차보증금 7억원(지방 5억원)이하인 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상 지급한 세대주
  • ③ 배우자 합산 연소득 70백만원 이하
  • ④ 본인과 배우자 합산 주택보유수가 1주택 이내이고, 보유 주택가격이 9억원을 초과하지 않아야 함
  • ⑤ 2020년 7월10일 이후 본인과 배우자(결혼예정자 포함) 투기지역 · 투기과열지구 소재 3억원 초과 아파트를 취득하지 않아야 함
• 보증대상자금 : 2020년 12월 31일까지 실행된 제2금융권의 전세자금대출 대환자금
• 보증한도 : 최대 1억5천만원

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정책서민금융 이용자

• 신청대상 : 정책서민금융상품*을 연체 없이 9회** 이상 상환하거나 3년 이내 상환 완료한 자로서 다음의 ①~④을 모두 충족하는 자
  • ① 대한민국 국민(외국법에 따라 외국에 영주할 수 있는 권리를 가진 사람 제외)
  • ② 임차보증금 7억원(지방 5억원)이하인 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상 지급한 세대주
  • ③ 본인 연소득 45백만원 이하
  • ④ 본인과 배우자 합산 주택보유수가 1주택 이내
  • (단, 1주택인 경우 배우자 합산 연소득이 1억원 이하이고, 보유주택의 가격이 9억원을 초과하지 않아야 함)
  • ⑤ 2020년 7월10일 이후 본인과 배우자(결혼예정자 포함) 투기지역 · 투기과열지구 소재 3억원 초과 아파트를 취득하지 않아야 함
  • *햇살론, 미소금융, 새희망홀씨, 바꿔드림론 등 서민금융진흥원이 총괄하는 서민금융상품
  • **최초 원리금 납입 회차 시부터 기산
• 보증한도 : 최대 40백만원(단, 채권보전조치 시 50백만원)*
  * 연소득 15백만원 이하자는 최대 30백만원(단, 채권보전조치 시 45백만원)

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목돈 안드는 전세II

• 신청대상 : 대한민국 국민(외국법에 따라 외국에 영주할 수 있는 권리를 가진 사람 제외) 중 임차보증금의 5% 이상을 지급한 무주택 세대주(배우자 포함)로서, 부부합산 연소득 60백만원 이하, 임차보증금이 수도권 3억원(지방 2억원) 이하인 자
• 보증신청시기 : 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내
• 보증한도 : 최대 2억4천만원

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영세 자영업자

• 보증대상자 : 다음의 ① ~ ⑤를 모두 충족하는 자
  • ① 임차보증금 7억원(지방 5억원)이하인 임대차계약을 체결한 자
  • ② 임차보증금의 5% 이상을 지급한 세대주
  • ③ 본인과 배우자(결혼예정자를 포함)가 무주택자
  • ④ 보증대상목적물이 노인복지주택인 경우 노인복지법에서 정하는 입소자 일 것
  • ⑤ 개업일로부터 만 1년* 이상 경과하여 영업중인 (개인)사업자등록증이 발급되는 자로서, 「부가가치세법」 제69조에 따라 부가가치세 납부의무가 면제된 자(간이과세자)**로서 부가가치세과세표준증명원 상 직전녁도 매출과세표준 30백만원*** 미만)
  • *페업 후 6개월 이내 재창업한 경우에는 기존 사업영위기간 합산 가능
  • **국세청 홈텍스에서 사업자등록번호로 조회
  • ***매출발생기간이 1년 미만인 경우 연환산 필수

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부분분할상환 전세자금 특례보증

• 보증대상 :
  • 1. 대한민국 국민
  • 2. 임차보증금 7억원(지방 5억원) 이하인 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상 지급한 무주택 세대주
  • 3. 대출기간 중 원금의 5%이상 분할상환하기로 약정한 자
• 보증한도 : 최대2억 2천 2백만원

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부분분할상환 특례보증 이용자를 위한 대환 특례

• 보증대상 : 기존 부분분할상환 특례 이용자로서 만기일시 상환방식의 대출로 대환을 희망하는 자
• 보증한도 : 최대 2억원

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위와같이 일반 보증 외 여러 상품들이 존재한다.

 

기본적인 한도만 안내하고 필자는 일반보증과 청년전용 전세자금대출만 집중해서 포스팅 하고자 한다.

 

나머지나 추가적인 정보는 사이트에 직접 가서 확인 하시기 바랍니다.

 

https://www.hf.go.kr/hf/sub02/_sub02_check.do

주택금융공사 | 주택보증 | 전세자금보증

 

일반전세의 한도는 보증액의 80%, 청년전용은 90%입니다.

 

보증한도 큰틀은 위와 같고, 자세한 계산은 아래 계산식을 이용합니다.

 

일반보증

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• 보증한도는 아래 (1) ~ (3) 중 가장 적은 금액으로 결정됩니다.
  1. (1) 보증종류별 보증한도 : 2억원 – 동일인 기 전세자금보증잔액
  2. (2) 소요자금별 보증한도 : 다음 ①, ② 중 가장 적은 금액
     1. ① 임차보증금 x 80% 이내 – 동일인 기 일반·협약전세자금 보증잔액
     2. ② 신청인의 보증신청금액
  3. (3) 상환능력별 보증한도* : 연간인정소득 – 연간부채상환 예상액 + 상환방식별 우대금액 – 동일인 기 전세자금보증잔액
     1. (단, 연간소득이 20백만원 이하인 경우 연간부채상환예상액 차감 적용 배제)

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청년보증

• 임차보증금의 90% 이내에서 최대 1억원

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일반전세대출은 대상자의 범위가 매우 넓으므로 패스하고 청년전세대출의 대상자를 말씀드리겠습니다.

 

• 다음의 ① ∼ ③을 모두 충족하는 자
  1. ① 신청일 기준 민법상 성년으로 만 34세 이하인 무주택* 세대주(예비세대주** 포함)
  2. ② 임차보증금 7억원(지방 5억원) 이하인 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지급한 자
  3. ③ 신청인과 배우자의 합산한 연소득이 7천만원 이하

그런데 기존에 전세대출을 이용중인사람인경우엔 대환대출로 이용해야하는데 그에대한 내용도 있습니다.

 

• (기본요건) 청년전세자금보증 대상자와 동일
• (추가요건) 대환대상 대출을 연체없이 정상이용 중이며, 잔여 임대차기간이 6개월 이상 남은 자
• (대환대상 대출 요건) 금융기관*에서 받은 임차보증금 용도의 대출로서 보증신청일을 기준으로 과거 6개월 이전에 실행되었어야 함

 

그렇지만, 이용할수 없는 자 또한 명시되어 있습니다. 위의 1~3 조건에 모두 충족되나 아래내용에 해당되는 분은 이용이 불가합니다.

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1. 단, 아래의 사유에 해당되는 분은 보증을 이용할 수 없습니다.
2. ① 보증신청일 현재 공사의 구상권 또는 유동화미수채권 등이 회수되지 아니한 주채무자와 그 배우자 및 채무관계자. 다만, 법적 변제의무 종결자 및 물적담보제공자는 제외.
3. ② 공사에서 정한 보증사고 사유에 해당되어 사고처리(사고처리 유보 포함, 이하 같다)된 자와 그 배우자 및 채무관계자
4. ③ 공사 개인신용평가시스템에 의한 보증거절등급자
5. ④ 신용관리정보를 보유하고 있는 자
6. ⑤ 구상채권회수보증의 피보증인 및 연대보증인
7. ⑥ 채권자가 될 금융기관의 대출금을 연체중인 자
8. ⑦ 부실자료제출 확정자로서 보증제한기간이 경과하지 아니한 자
9. ⑧ 그 밖에 보증제한 대상자로 사장이 정한 경우에 해당하는 자

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자, 이제 조건이 충족되었다고 가정하고 어떤 집이 가입 가능한지 알아보겠습니다.

 

• 전(월)세 대상 건물이 공부(부동산등기사항전부증명서 또는 건축물대장)상 주택이거나 주거용 오피스텔, 노인복지주택으로서 실제 주거용으로 이용
• 보증대상 주택, 오피스텔, 노인복지주택의 소유권에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등 권리침해가 없어야 함
• 복합용도 건물(상가와 주택이 같이 등기되어 있는 건물 등)을 임차하는 경우에는 총 전(월)세 대상 면적 중 주거전용면적이 1/2이상이어야 함
• 보증대상 목적물 소유주(임대인)가 법인인 경우에도 보증신청 가능함

 

등기부등본을 떼어보셨을때 '을구'가 깨끗하거나 적혀있던 항목이 모두 삭제 된 주택이 대출이 나올 확률이 높아집니다.

등기부등본을 떼어봤을때 아래내용에 해당하면 됩니다.

• 전(월)세 대상 건물이 공부(부동산등기사항전부증명서 또는 건축물대장)상 주택이거나 주거용 오피스텔, 노인복지주택으로서 실제 주거용으로 이용

HF 전세대출은

• 보증대상 주택, 오피스텔, 노인복지주택의 소유권에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등 권리침해가 없어야 함
• 복합용도 건물(상가와 주택이 같이 등기되어 있는 건물 등)을 임차하는 경우에는 총 전(월)세 대상 면적 중 주거전용면적이 1/2이상이어야 함
• 보증대상 목적물 소유주(임대인)가 법인인 경우에도 보증신청 가능함

아래와같은 추가 내용이 더 적혀 있습니다.

 

그리고 신청할 수 있는 시기는

• 신규 임대차계약 : 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른날로부터 3개월 되는날
• 갱신 임대차계약 : 계약갱신일(계약서 상 임대차기간이 시작되는 날)로부터 3개월이 되는 날, 보증신청일은 주민등록전입일로 부터 3개월 이상 경과
  * 월세를 전세로 변경한 경우에도 주민등록전입일로부터 해당기간 이상 경과할 것

위와 같은데, 급하신 분들은 영업일 기준 8일이내 은행으로 빨리 가시면 대출이 가능합니다. 필자가 방문했던 은행에서는 최단기간이 8일이라고 안내 해 주었습니다. 이거보다 빨리는 힘들다고 했습니다.

 

 

결국 위 대출을 받기 위해서는 은행에 직접 가거나 온라인 접수를 해야 하는데, 접수 하기 전 필요 서류를 미리 준비하는 편이 시간을 절약 할 수 있습니다.

 

• 확정일자부 임대차계약서(사본), 계약금 지급 영수증, 임차대상목적물 부동산등기사항전부증명서
• 소득증빙서류

위 서류를 챙겨가야 하는데 소득증빙서류는 여러종류가 있지요.

소득종류소득증빙재직 또는 사업 증빙근로소득사업소득연금소득기타소득

소득금액증명원, 근로소득원천징수영수증, 급여명세표, 급여이체통장 등	재직증명서 또는 건강보험자격득실확인서, 4대보험 가입증명서 (1년미만 재직자로서 연환산 소득을 3천만원이상 인정받을 경우)
소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증(연말정산용), 종합소득세 과세표준 확정신고 및 자진납부계산서	사업자등록증 사본
연금수령통장 등
소득금액증명원

이 중에 충분히 증명 가능한 서류로 챙겨 가시면 됩니다.

 

특례전세대출자들도 소득증빙이 필요한 경우가 많은데 위 서류로 증빙을 하게되니 반드시 필요한 서류들입니다.

 

추가적으로 요구하는 서류가 있다면 달라는대로 줘야 대출이 될겁니다. 필요 서류는 그때그때 달라집니다.

 

대출 접수를 받는 은행이 꽤 많습니다.

 

- 국민, 광주, 기업, 농협, 대구, 수협, 신한, 씨티, 하나, 우리, SC, 부산, 경남, 전북, 제주, 산업, 카카오뱅크, 케이뱅크

 

이 은행 중에 한군데로 가면 되고, 카카오뱅크 케이뱅크도 접수를 받는데 비대면 접수시에는 최단시간 8영업일은 오프라인 기준이고 비대면 접수시에는 꽤 시간을 넉넉히 가지고 접수를 해야 합니다. 

 

 

대출조건은 대략적으로 위와같이 알아 봤고, 어떤 주택을 골라야 내 전세금을 지킬 수 있는지 알아보겠습니다.

 

사실 지금부터가 가장 중요합니다.

 

요즘 깡통전세 얘기도 많이 들려오고 있죠.

 

등기사항전부증명서에 '을구'에 왜 깨끗해야 하냐면, 보통은 전세가가 매매가에 근접하는경우가 많죠. 근데 이미 담보대출이 있다면 사고발생시 내 전세금을 받을 확률이 현저히 내려가기 때문입니다.

 

1. ② 주택유형별 보증한도

주택 유형보증한도선순위채권 제한

 

아파트(도시형생활주택 포함), 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 노인복지주택	주택가격 - 선순위채권총액	선순위채권총액은 주택가격의 70%이내
단독, 다가구	주택가격 X 120% - 선순위채권총액	선순위채권총액은 주택가격 이내, 선순위근저당권설정액은 주택가격의 70%이내

 

이렇게 선순위채권이 이미 있을경우에는 보증한도도 깎이게 되고, 보증이 나온다 해도 보증보험을 따로 가입 하지 않는 한 사고 발생시 오로지 세입자가 모든 피해를 떠안아야 하므로 잘 알아보고 해야 합니다.

 

이제 잘 알아보기 위해 반드시 알아봐야 할 몇가지를 소개드리려고 합니다.

 

결국 전세는 매매를 하지 않고 매매가에 근접한 돈을 집주인에게 맡기고 잠시 사는 것 입니다.

 

그렇다면 소유권을 오로지 다 가지는 매매보다는 가격이 낮아야 하겠죠?

 

• 주택가격의 평가는 다음의 ① ~ ⑤와 같이 순차적으로 진행됩니다
  1. ① KB부동산 시세 또는 한국부동산원 시세
  2. ② 최초 소유권이전 등기일로부터 1년 이내 분양가액 (300세대 이상 아파트에 한함) 또는 부동산등기사항전부증명서상
  3. ③ 국세청 기준시가의 150% (주거용 오피스텔에 한함)
  4. ④ 해당 세대의 토지공시지가와 시가표준액을 합산한 금액의 150% (주거용 오피스텔에 한함)
  5. ⑤ 감정평가업자의 최근 1년 이내 감정평가액 (공사 비용부담으로 감정평가 실시)
  * 위 가격평가방법에도 불구하고 보증신청인이 본인 부담으로 감정평가 실시 및 감정평가서를 제출하는 경우 해당 감정평가액을 우선적용 가능

 

위와 같은 방식으로 시세를 파악 합니다.

 

예를들어 KB부동산 시세가 1억이고, 한국부동산원 시세가 9500만원이면 낮은 가격을 기준으로 대출한도를 판정합니다.

 

근데 만약 신축이라면 시세가 아직 없을 수도 있으니 분양가로 판정한다고 합니다. 신축이 아니면 보통 1번에서 다 끝납니다.

 

그런데 현 매매가가 1억인데 전세 1억 4천인 전세물건이 일부 지역에서 보이거든요. 이런게 깡통전세입니다.

 

사고가 일어나면 전세금을 다 돌려 받지 못하는 상황이 발생할 확률이 매우 높죠.

 

매매가 이상으로 전세금을 주고 들어가서는 절대 안됩니다.

 

만약 주변 시세가 전부 깡통전세고 이 집이 정말 정말 마음에 든다면 차라리 반전세나 월세로 사는편이 내 돈을 지키는 방법이 됩니다.

 

사고 난 뒤에는 이미 늦거든요. 물론 사고가 안 날 수는 있습니다. 그런데 매매가보다 전세가가 높은 물건은 보증보험도 가입이 안됩니다. 일부 부동산에서는 감정평가를 높게 받아놨으니 괜찮다. 하는 부동산도 목격 했습니다. 그래도 하지 마십시오 사고날 확률이 높습니다.

 

차라리 지역을 조금 옮겨서 다시 알아보시거나 원하는 집의 조건에서 조건을 변경해서 알아보는게 훨씬 낫습니다.

 

아니면 매매를 하셔도 되고요.

 

다음에는 전세보증보험에대해 알아보겠습니다. 감사합니다.